🏠 Calculadora de Aluguel e Locação

📝 Como são calculadas as multas rescisórias:

Para locatário que pede rescisão (Art. 9º da Lei 8.245/91):

1. Se antes de 1/3 do prazo: Multa de 3 meses de aluguel
2. Se entre 1/3 e 2/3 do prazo: Multa de 2 meses de aluguel
3. Se após 2/3 do prazo: Multa de 1 mês de aluguel
4. Prazo indeterminado: Multa de 1/3 do aluguel (30 dias de aviso)

Para locador que pede rescisão por necessidade própria (Art. 9º-A):

• Multa: 1/3 do aluguel por cada ano restante do contrato
• Prazo: Notificação com 30 dias de antecedência
• Restrição: Não pode realugar por 6 meses

Exemplo - Locatário rescinde com 15 meses de 36:

• Prazo total: 36 meses
• Decorrido: 15 meses (41,7%)
• Situação: Entre 1/3 (12 meses) e 2/3 (24 meses)
• Multa: 2 meses de aluguel
• Aluguel: R$ 1.500 × 2 = R$ 3.000,00

Justa Causa (sem multa):

• Não pagamento por mais de 3 meses
• Destinação indevida do imóvel
• Alteração estrutural sem autorização
• Subarrendamento não autorizado

📝 Como são calculadas as benfeitorias:

Regras do Código Civil (Arts. 96 a 98):

1. Benfeitorias Necessárias:
   • Indenização integral do valor atual (com depreciação)
   • Direito mesmo sem autorização
   • Exemplos: reforma do telhado, reparo de infiltração
2. Benfeitorias Úteis:
   • Indenização do valor atual (com depreciação)
   • Precisa de autorização expressa ou tácita
   • Exemplos: instalação de piso, pintura, cercas
3. Benfeitorias Voluptuárias:
   • Sem direito à indenização
   • Pode retirar se não causar dano
   • Exemplos: piscina, sauna, decoração luxuosa

Cálculo da Depreciação:

• Edificações: 4% ao ano (0,33% ao mês)
• Instalações: 10% ao ano (0,83% ao mês)
• Revestimentos: 8% ao ano (0,67% ao mês)
• Pintura: 20% ao ano (1,67% ao mês)

Exemplo - Benfeitoria útil com autorização:

• Valor: R$ 8.000,00 (piso cerâmico)
• Tempo de uso: 24 meses
• Depreciação: 8% ao ano = 16% total
• Valor depreciado: R$ 8.000 × 0,84 = R$ 6.720,00
• Direito: Indenização de R$ 6.720,00

Retenção pelo Locador: Pode reter até o valor das benfeitorias necessárias não indenizadas.

📝 Como funciona a caução locatícia:

Limites legais (Art. 37 da Lei 8.245/91):

1. Valor máximo: 3 meses de aluguel como caução
2. Juros: Devem ser pagos conforme contrato ou poupança
3. Depósito: Em conta específica, não pode misturar
4. Devolução: Em 30 dias após desocupação
5. Descontos: Apenas débitos comprovados

Cálculo dos juros da caução:

• Se contratado: Taxa do contrato (ex: 0,5% ao mês)
• Se não contratado: Taxa da poupança (varia)
• Fórmula: Juros = Caução × (1 + taxa)ⁿ - Caução
• Onde n = número de meses do depósito

Exemplo - Caução de 3 meses:

• Aluguel: R$ 1.500,00
• Caução: R$ 1.500 × 3 = R$ 4.500,00
• Tempo: 30 meses
• Juros (0,5% ao mês): R$ 4.500 × (1,005)³⁰ - R$ 4.500 = R$ 728,67
• Total a devolver: R$ 4.500 + R$ 728,67 = R$ 5.228,67

Seguro Fiança vs Fiança Tradicional:

• Seguro Fiança: Pago ao banco/seguradora (1-3 meses de prêmio)
• Fiança: Fiador com bens livres e desimpedidos
• Vantagem Seguro: Não precisa de fiador, mais rápido
• Desvantagem: Custo adicional (prêmio do seguro)

📝 Como funciona uma ação de despejo:

Despejo por Inadimplemento (Arts. 9º e 59 da Lei 8.245/91):

1. Notificação Extrajudicial: Comunicado formal dando 30 dias para pagamento
2. Não Pagamento: Após 30 dias, pode ingressar com ação
3. Ação de Despejo: Rito sumaríssimo (mais rápido)
4. Pagamento em Juízo: Locatário pode pagar em até 15 dias da citação
5. Sentença: Determina desocupação em 30 dias
6. Cumprimento: Oficial de justiça acompanha desocupação

Custos aproximados da ação:

• Custas iniciais: 1% a 3% do valor da causa
• Honorários advocatícios: 10% a 20% do valor recuperado
• Perito (se necessário): R$ 1.000 a R$ 3.000
• Oficial de justiça: R$ 200 a R$ 500 por diligência

Exemplo - Débito de R$ 4.500:

• Custas (2%): R$ 4.500 × 2% = R$ 90,00
• Honorários (15%): R$ 4.500 × 15% = R$ 675,00
• Outros custos: R$ 300,00
• Total custos: R$ 1.065,00
• Líquido a receber: R$ 4.500 - R$ 1.065 = R$ 3.435,00

Despejo por Denúncia Vazia (Art. 9º-A):

• Notificação com 30 dias de antecedência
• Multa de 1/3 do aluguel por ano restante
• Locador não pode realugar por 6 meses